מבוא
מהות הערבויות בהסכמי פינוי בינוי
ערבויות משמשות כבסיס להסכמי פינוי בינוי, סוג של פרויקט התחדשות עירונית שבו מחליפים מבנים ישנים במבנים חדשים ומודרניים. הסכמים אלה מורכבים, כוללים בעלי עניין רבים, השקעות כספיות משמעותיות ומסגרות משפטיות מורכבות. בלב הפרויקטים הללו עומד הצורך במנגנון חזק לניהול סיכונים וטיפוח אמון בין המשתתפים. ערבויות, בצורותיהן השונות, ממלאות תפקיד קריטי זה.
במהותן, ערבויות פועלות כרשת ביטחון, ומבטיחות שכל הצדדים יעמדו בהתחייבויותיהם על פי ההסכם. עבור בעלי הנכסים, הן מספקות ביטחון שההשקעה שלהם מוגנת ושהם יקבלו את הדירה החדשה המובטחת או פיצוי. עבור יזמים, הן מפחיתות את הסיכון לאי עמידה מצד בעלי הנכסים ומבטיחות את הגיבוי הפיננסי הדרוש כדי ליזום ולהשלים את הפרויקט.
הסתמכות זו על ערבויות אינה רק עניין של העדפה אלא דרישה, בהתחשב בסיכונים הגבוהים הכרוכים בכך. הריסת מבנים קיימים ובניית חדשים דורשים זמן, כסף ואישורים משפטיים משמעותיים. ערבויות מבטיחות ששני הצדדים יהיו מעורבים במשחק, ומפחיתות את הסבירות לסכסוכים ועיכובים בפרויקט, ומבטיחות נתיב חלק יותר להשלמת הפרויקט ולשביעות רצון הדדית.
סוגי ערבויות בביטחונות
המושג ביטחונות בהסכמי פינוי בינוי הוא רב פנים וכולל סוגים שונים של ערבויות. כל ערבות מתייחסת לסיכונים ולדאגות ספציפיים הקשורים לפרויקטים אלה, ומספקת רשת ביטחון מקיפה לכל הצדדים המעורבים. להלן, נבחן את הערבויות הקריטיות (רשימה לא ממצה) המהוות את עמוד השדרה של הביטחונות בהסכמים אלה.
ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה שתיבנה
בעלי דירות מקוריים מקבלים כנגד פינוי הדירה הישנה ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה שתיבנה להם. ערבות זו, הניתנת על פי חוק המכר דירות, אמורה להבטיח קבלתה של הדירה החדשה בהתאם להתחייבויות היזם שבהסכם. ככל שהיזם לא יצליח לעמוד בהתחייבויותיו בהתאם להוראות ההסכם, ולא יסיים את הפרויקט, אז הבנק המלווה של הפרויקט יבחר אחת מבין האפשרויות: הראשונה, הבנק המלווה ייכנס בנעלי היזם, וימשיך את הפרויקט בעצמו. השניה, הבנק המלווה יכניס יזם אחר בנעלי היזם הנוכחי שיסיים את הפרויקט. והשלישית, הבנק המלווה ישיב לבעלי הדירות את הסכום הנקוב בערבות כנגד קבלת זכויותיהם לדירות החדשות.
ערבות שכירות
במהלך תקופת ביצוע הפרויקט, בעלי הדירות מפונים לדיור חלופי, הכל במימון מלא של היזם. ערבות השכירות, שהינה ערבות בנקאית אוטונומית, מבטיחה שהיזם ימשיך לשאת בעלויות דמי השכירות לכל תקופת הפינוי. ערבות זו מצמצמת את השיבוש בחייהם של בעלי הדירות ואת הנטל הכספי, ומבססת את היתכנות הפרויקט עבור כל בעלי העניין.
ערבות מיסים
ערבות מיסים מספקת ערובה לכך שמס הרכישה ומס השבח (ככל שחל) הנובעים מהעסקה ינוהלו וישולמו כראוי ע"י היזם. ערבות בנקאית אוטונומית זו, נקבעת ע"י יועץ מס המחשב את החשיפה לרשות המיסים, וממציא חוות דעת מתאימה לצדדים. ערבות זו מגנה על בעלי הדירות ומבטיחה תשלום המיסים הנובעים מעסקת פינוי בינוי במועד, ומבטיחה תהליך שקוף והוגן. חשוב להעיר, כי כל עוד היזם שילם את מס הרכישה ומס השבח בגין הסכם פינוי בינוי, אז הוא לא יידרש להמציא ערבות מיסים, דבר שיחסוך לו עלויות מיותרות.
ערבות רישום
ערבות הרישום מבטיחה שהדירות החדשות על כל הצמדותיהן יירשמו כדין בלשכת רישום המקרקעין בסיום הפרויקט (הרישום ייעשה ע"י עוה"ד של היזם). גובה הערבות משתנה בהתאם להיקף הפרויקט ומגלם את גובה שכר הטרחה אשר יידרש לבצע את הרישום כאמור.
ערבות בדק
ערבות הבדק, אשר גם היא ערבות בנקאית אוטונומית, מבטיחה שבמהלך תקופת הבדק (בדרך כלל לתקופה של שנה מקבלת הדירה החדשה), היזם יתקן את כל הליקויים שיתגלו בפרויקט.
באופן קולקטיבי, ערבויות אלה מהוות את אבן הפינה של בטחונות בהסכמי פינוי-בינוי, ומבטיחות שהסיכונים של הפרויקט מנוהלים כראוי ושהאינטרסים של כל הצדדים מוגנים.
ערבות הוצאות משפטיות
