תחומי ההתמחות שלנו: נדל"ן, התחדשות עירונית ומיסוי מקרקעין
משרדנו מלווה ומייצג בכל סוגי העסקאות, לרבות ייצוג קבלנים ויזמים בפרויקטים למגורים ולמסחר, רוכשי דירות בעסקאות רכישה יד ראשונה (מקבלן), עסקאות מכר ורכישה של דירות יד שניה, מכר ורכישה של נכסים מסחריים, נדל"ן מניב, עסקאות מכר ללא תמורה (עסקאות מתנה), ייצוג בהסכמי שכירות, רישום בתים משותפים, ייצוג במיסוי מקרקעין ועוד.
משרדנו מלווה בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, מהאסיפה הראשונה ועד קבלת הדירה החדשה ורישומה על שמם. אנו מלווים כיום למעלה מ-80 פרויקטים של התחדשות עירונית, בהיקף של למעלה מ-1,500 יחידות דיור, והמשרד מדורג מדי שנה בין המשרדים המובילים בתחום בדירוגי Dun's 100 ו-BDI.
משרדנו מלווה לקוחות במיסוי מקרקעין, הן כחלק מעסקאות שבטיפולנו והן בייעוץ מקדים: תכנון מס לפני העסקה כדי להימנע מחיוב מיותר, חישוב מס השבח ומס הרכישה הצפויים, הכנת שומה עצמית, דיווח העסקה לרשות המיסים וייצוג בהשגות על שומות.
משרדנו מלווה תאגידים שונים החל משלב הקמתם, תוך מתן דגש על מערכת היחסים העסקית בין השותפים או בעלי המניות, עריכת הסכמי מייסדים, טיפול בהקמת התאגיד, טיפול בכל הדיווחים הנדרשים לרשם החברות / רשם השותפויות / רשם האגודות השיתופיות, מתן ייעוץ משפטי שוטף במהלך החיים העסקיים של התאגיד.
משרדנו מייצג לקוחות פרטיים, יזמים וחברות בכל הנוגע להסדרת רישומו של צו בית משותף אשר טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים, וכן בתיקון צו בית משותף, ככל שיש צורך בכך.
משרדנו בעל ניסיון בעריכת צוואות לרבות צוואות הדדיות, הגשת בקשה לקבלת צו ירושה או צו קיום צוואה, עריכת הסכמי חלוקת עיזבון, הסדרת רישום זכויות היורשים במרשם הזכויות הרלוונטי לאחר הוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה.
שאלות נפוצות
כיצד לבחור את עורך הדין המתאים לך בתחום הנדל"ן?
כדאי לבחור עורך דין שמתמחה בנדל"ן ויש לו ניסיון בעסקאות דומות לשלכם. כמה דברים שכדאי לבדוק:
ניסיון והתמחות: כמה עסקאות מהסוג שלכם הוא מלווה, והאם זה התחום המרכזי שלו.
מוניטין: המלצות של לקוחות קודמים והכרה מקצועית, למשל בדירוגים.
זמינות ותקשורת: עורך דין שמעדכן אתכם לאורך הדרך, עונה לשאלות ומסביר בשפה ברורה.
התאמה אישית: חשוב שתרגישו בנוח לעבוד איתו, כי מדובר בליווי של חודשים.
מה גובה שכר הטרחה של עורך דין בייצוג בעסקת רכישה או מכירה של דירה?
בדרך כלל, עורכי דין העוסקים בתחום הנדל"ן גובים שכר טרחה באחוזים הנגזרים משווי עסקת המכירה או הרכישה. יחד עם זאת, שכר הטרחה יכול להשתנות בהתאם למורכבות העסקה.
סיכום שכר הטרחה מול עורך הדין שלכם מראש ובכתב, לפני שיחל את העבודה המשפטית היא חיונית. פעולה זו מבטיחה שקיפות ותעזור לכם לתקצב את עסקת הנדל"ן שלכם בצורה יעילה.
באיזה שלב בעסקת נדל"ן כדאי לפנות לעורך דין?
ההחלטה מתי לערב עורך דין נדל"ן בעסקה שלכם יכולה להשפיע משמעותית בהגנה על האינטרסים שלכם. באופן אידיאלי, הזמן הטוב ביותר לפנות לעורך דין נדל"ן הוא בשלב המו"מ המסחרי בפריסת תשלומי העסקה, שכן לעיתים לפריסת התשלומים חשיבות מכרעת בעסקה, ויש להתחשב במשכנתא קיימת של מוכר דירה, משכנתא עתידית של רוכש הדירה וכיוצ"ב.
שיתוף עורך דין נדל"ן בשלב מוקדם בתהליך מבטיח שהזכויות המשפטיות שלכם מוגנות לאורך כל העסקה ועוזר להימנע ממלכודות משפטיות פוטנציאליות.
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס שמשלם הרוכש לרשות המיסים ברכישת זכות במקרקעין, כמו דירה, בית, מגרש או נכס מסחרי. בדירת מגורים המס מחושב לפי מדרגות, ושיעורו תלוי בעיקר בשאלה אם זו דירה יחידה של הרוכש או דירה נוספת. בנכסים אחרים המס מחושב בשיעור קבוע משווי הנכס. כדאי לחשב את המס כבר בשלב המשא ומתן, כדי לדעת מראש מה העלות הכוללת של הרכישה.
אילו תשלומים נלווים יש לשלם בעת רכישת דירה?
רכישת דירה כרוכה בתשלומים נלווים מעבר למחיר הרכישה, שחשוב שרוכשים יביאו בחשבון בתקציב שלהם:
מס רכישה – משתנה בהתאם לערך הנכס והאם מדובר בדירה יחידה או נוספת של הרוכש.
שכר טרחת עורך דין – ייצוג ההיבטים המשפטיים של הרכישה, לרבות עריכת בדיקות משפטיות, ניסוח חוזה המכר, דיווח העסקה לרשות המיסים ורישום הזכויות ע"ש הרוכש במרשם הרלוונטי. שכר טרחה זה יכול להשתנות בהתאם למורכבות העסקה ולמומחיותו של עורך הדין.
עמלת תיווך – ככל שהעסקה לוותה ע"י מתווך, יש לשלם את עמלת התיווך בהתאם לסיכום שנערך מול המתווך.
שמאי – יש להיעזר בשמאי מקרקעין לצורך בדיקה תכנונית של הנכס ושווי רכישה ריאלי. ככל שהקונה מתכוון ליטול משכנתא, שמאות היא חובה.
חברת בדק – רוכשים רבים מעדיפים להזמין חברת בדק לבדיקה יסודית של מצב הדירה, על מנת למנוע הוצאות עתידיות לתיקונים בלתי צפויים.
אגרות – משולמות לאוצר ולרשות המקומית לצורך ביצוע בדיקות משפטיות, רישום הערת אזהרה, רישום זכויות הבנק הממשכן (ככל שיש), ולרישום הבעלות בנכס ע"ש הרוכש במרשם הרלוונטי.
כיצד אוכל לקבל החזר מס שבח?
החזר מס שבח אפשרי כששילמתם מס גבוה ממה שהיה צריך, למשל כשלא ניצלתם פטור שהגיע לכם, או כשלא נוכו מהשבח הוצאות מותרות כמו שכר טרחת עורך דין ומתווך, השבחות בנכס והיטל השבחה ששולם.
הצעד הראשון הוא לבדוק את השומה ואת החישוב מול המסמכים: הסכם הרכישה, הסכם המכירה וקבלות על ההוצאות. אם עדיין לא חלף המועד, מגישים השגה על השומה. גם אחרי כן ניתן במקרים מסוימים לבקש תיקון שומה, בתנאים ובמועדים שקבועים בחוק, ולכן כדאי לפנות מוקדם ככל האפשר.
מהו ייפוי כוח מתמשך?
ייפוי כוח מתמשך הוא מסמך שבו אתם בוחרים מראש מי יקבל החלטות בשמכם אם יום אחד לא תוכלו לעשות זאת בעצמכם, בגלל מחלה, תאונה או ירידה קוגניטיבית. הוא יכול לחול על עניינים רכושיים, אישיים ורפואיים, וכולם או רק חלקם.
ייפוי הכוח נכנס לתוקף רק כשאתם כבר לא מסוגלים להבין ולהחליט בעניינים שהוא חל עליהם, וחוסך מהמשפחה הליך של מינוי אפוטרופוס בבית המשפט. את המסמך רשאי לערוך רק עורך דין שהוסמך לכך על ידי האפוטרופוס הכללי, והוא מופקד אצל האפוטרופוס הכללי. עו"ד הדר ארבל מוסמכת לערוך ייפוי כוח מתמשך.
מהו צו ירושה?
צו ירושה הוא צו שמנפיק הרשם לענייני ירושה כשאדם נפטר בלי להשאיר צוואה. הצו קובע מי היורשים ומה חלקו של כל אחד מהם לפי חוק הירושה. כשיש צוואה, מבקשים במקומו צו קיום צוואה, שמאשר את הצוואה ומאפשר לחלק את העיזבון לפיה.
כדי לקבל צו ירושה מגישים בקשה לרשם לענייני ירושה, בצירוף תעודת פטירה ומסמכים שמוכיחים את הקשר המשפחתי בין המבקש לבין הנפטר. רק אחרי קבלת הצו אפשר להעביר את נכסי העיזבון, ובהם דירה, על שם היורשים.